ITI vs Impuesto a las Ganancias ¿qué conviene?

Las propiedades para renta y los nuevos impuestos.
Luego de la aprobación de la nueva ley, que se estima será para fines del 2017,
los departamentos de segunda vivienda pagarán un 15% sobre la utilidad al
momento de venderse, pero dejarán de pagar el 1.5% del Impuesto de
Transferencia Inmobiliaria (ITI).
Es decir, que si vendo un departamento comprado con anterioridad a la nueva
ley, solo voy a pagar el 1.5% sobre el valor de venta por el ITI. En cambio, si
vendo un departamento comprado con posterioridad a la ley, voy a tener que
pagar el 15% sobre la utilidad entre el precio de compra y de venta.

Quiero vender mi unidad de renta en el corto plazo ¿qué conviene?
Un escenario sería esperar a que los valores aumenten dado que las unidades
compradas con posterioridad a la aprobación deberían aumentar para
neutralizar el impuesto del 15%.
Esto podría ocurrir, pero la realidad es que las unidades que se vendan con
posterioridad a la ley fueron adquiridas en su mayoría con anterioridad a la
misma, por lo que el efecto para el vendedor es neutro: no pagará el 15% sino el
1.5% de ITI.
Una vez que se termine el stock de las unidades compradas con anterioridad a la
ley, debería empezar a aumentar el valor para compensar el impuesto, lo que
ocurrirá a mediano o largo plazo.

Quiero comprar un departamento para renta ¿qué conviene?
Inicialmente convendría comprar antes de la implementación de la ley y seguir
pagando el 1.5% del ITI llegado el caso de venta futura. Esto sería real si
pretendemos quedarnos con la propiedad más de 2 años.
Por ejemplo:
Si compro hoy a U$S 100.000 y aumenta la propiedad un 5% anual:
En 2 años vale U$S 110.250:
– ITI: U$S 1.654
– IIGG 15%: U$S 1.538
En 3 años vale U$S 115.762
– ITI: U$S 1.736
– IIGG 15%: U$S 2.365
En caso de comprar una vez implementada la nueva ley, sería recomendable que
el valor de operación sea el real, así llegado el caso de tener que vender, el
impacto del 15% sería menor.

Invertir en real estate: cuatro trucos para mejorar la rentabilidad de un inmueble

Las mejores estrategias para maximizar los ingresos de los propietarios a la espera de una recuperación del negocio del alquiler.

Es una de las inversiones predilectas de los argentinos. Cuando se logra ahorrar un excedente que lo permita, la adquisición de inmuebles para obtener renta mediante su alquiler es una de las primeras opciones en la lista de posibilidades. Es cierto, completamente, que en los últimos años la rentabilidad viene cuesta bajo y que un título público nacional tiene mejores tasas, no está sujeto al pago de impuestos como Bienes Personales y no demanda pintura, ni mantenimiento por rotura de caños ni pago de expensas. Encierran, obvio, el riesgo país. Y es ahí donde el ladrillo cobra su mayor atractivo: la seguridad que con viento de cola o viento de frente para la economía, la propiedad no corre riesgos.

Ubicación

La primera recomendación tiene que ver con la ubicación. No es el mismo parámetro el que debe tomarse para un inmueble que se compra para vivienda propia que el que, desde el inicio, está pensado como inversión.

La mejor relación precio/rentabilidad hay que buscarla, entonces en zonas alternativas. “Con las nuevas obras de Metrobus y distintos polos como por ejemplo el de Parque Patricios, hay desarrollos con una incidencia muy buena que permite al inversor una interesante relación de costo-beneficio. Barrios como Villa Urquiza, Boedo, San Telmo, Abasto, Villa Ortúzar son algunos de los que ofrecen buenas oportunidades.”

Ese mismo ejemplo en Barrio Norte, significa un pago mensual de $ 12.000 promedio (US$ 700), pero el inmueble requirió una inversión de US$ 80.000 en el primer caso (siempre hablando de promedios), frente a unos US$ 140.000 del segundo. En un cálculo rápido vemos que se obtiene una renta 40% superior, pero el capital inmovilizado es un 70% más alto. Es para hacer cuentas y buscar oportunidades.

Otro ítem a tener en cuenta. “La misma propiedad en barrios densos de la Capital con infraestructura de transporte y servicios, tienen mejor renta que por ejemplo en Pilar”, dice por su parte Ignacio Camps, CEO y fundador de Evoluer. “La principal razón es la demanda y la escasez. En la Capital y en el primer cordón de Buenos Aires hay más gente viviendo y menos superficie disponible para edificar”, dice el ejecutivo en una clara referencia al mandamiento N°1 de la economía.

Cambiarle la cara

La segunda recomendación que está en boca de todos los expertos es “hacerlo visible a los ojos del inquilino”. Saber “vender” nuestro inmueble irá directo a repercutir en la rentabilidad que saquemos por él.

“Para hacer más atractiva una propiedad, independientemente del edifico y sus características o la zona, se puede mejorar el aspecto”, proponen voceros de ZonaProp. “Desde la pintura, el mobiliario o los materiales que posea internamente, embellecerlo es una clave para elevar el valor de la propiedad. Aunque el valor del alquiler estará planteado en buena medida por la zona donde se encuentre y las características propias del edificio una mejor presentación mejora la competencia frente a otras unidades también en alquiler.”

Otra recomendación que aportan desde el portal: “Las fotos ayudan a mostrar la propiedad y hacerla más atractiva, una publicación que no tiene fotos da sospecha de por qué no están. En general, una vivienda en condiciones posee fotos en el aviso, ya que no hay nada que ocultar “.

Bajos gastos

Otro ítem muy importante a considerar es que se trate de un inmueble con los menores gastos posibles. En ese sentido prestar especial atención a expensas y calidad constructiva. “Una de las formas de lograr una mejor renta para el propietario es disminuir los costos de mantenimiento que tiene el inmueble. Para el caso de un departamento o una vivienda, está íntimamente relacionada a la calidad de su construcción, un departamento de mejor calidad constructiva, tiene un costo que en principio puede resultar más alto, pero a la larga se logra una economía en cuanto a reparaciones y gastos de mantenimiento. Al disminuir los gastos de mantenimiento también se logra mejorar la ecuación de renta neta que logra el propietario”, puntualiza Rozados.

Inmediatamente, el consultor va a otro punto clave: expensas. Cuando se trata de departamentos orientados a un inquilino de ingresos medios o medio bajos amenitiesirracionales pueden aumentar excesivamente el costo de las expensas logrando lo contrario que se pretende con ellos e imponer por el contrario límites al valor de locación para que el inquilino pueda hacerse cargo de las expensas con lo cual se reduce la rentabilidad del propietario”.

Opción temporal

La última recomendación que Rozados pone sobre la mesa tiene que ver con una modalidad muy de moda actualmente, no solo en la Argentina, sino en las principales ciudades del mundo. El alquiler temporario, por día/semana de los departamentos. Esto puede hacerse a través de un broker especializado o de manera independiente publicando el inmueble en sitios como Airbnb o Booking.

En este caso habrá que tener en cuenta algunas premisas: “Sumar al valor del inmueble los del equipamiento (aire acondicionado, smart TV, lavavajilla, lavarropas, entre otros) y servicios (televisión por cable, internet) para poder volcarlo a esta modalidad. Si bien en este caso el alquiler es más alto que un alquiler tradicional sin amoblar, obliga a una mayor atención y dedicación del propietario para su administración o bien a mayores costos cuando se delega a un tercero esa función”, explica Rozados. “Por otra parte para superar con un alquiler temporario la renta que brinda un alquiler tradicional deberá estar ocupado en términos generales no menos del 50% del tiempo al año ya que con menor ocupación tiende a equipararse la rentabilidad”.

Un rubro con bajo retorno: ganancias a la baja

5% es la rentabilidad bruta anual que en promedio hoy ofrece el alquiler de un inmueble en la ciudad de Buenos Aires frente al 7% que históricamente tenía el mercado porteño.

FUENTE: La Nación / Economía / Propiedades

Wyndham Hotel Group adquiere la cadena de Hoteles Fën

Wyndham Hotel Group adquiere la cadena de Hoteles Fën 

La adquisición expande considerablemente las operaciones de gerenciamiento de Wyndham Hotel Group y reafirma su presencia en Latinoamérica.

 Wyndham Hotel Group

BUENOS AIRES, Argentina, 1° de diciembre de 2016 /PRNewswire/ — Wyndham Hotel Group anuncia la adquisición de Hoteles Fënlíderes en  Latinoamérica, con lo que suma 26 contratos de gerenciamiento en Argentina, Perú, Costa Rica, Uruguay, Paraguay, Bolivia y Estados Unidos, incluyendo dos nuevos hoteles Wyndham Grand, construidos por Fën, que se inaugurarán en Montevideo(Uruguay) y Asunción (Paraguay). Con la incorporación de los hoteles Esplendor Dazzler,  el portafolio de marcas de Wyndham Hotel Group aumenta a 18, las cuales estarán disponibles para reservación a través del premiado programa de lealtad Wyndham Rewards hacia fin de 2017. 
Los más de 100 ejecutivos y personal administrativo de Hoteles Fën en Buenos Aires continuarán liderando la compañía enriqueciendo y fortaleciendo el equipo de Wyndham Hotel Group  de Latinoamérica, la sede actual de Fën se convertirá en la nueva sede de Wyndham Hotel Group en Latinoamérica para operaciones de gerenciamiento. El CEO actual de Fën Patricio Fuks, permanecerá como presidente ayudando a liderar el crecimiento en toda la región.

“Durante los últimos 14 años, el dedicado e innovador equipo de ejecutivo de Fën ha desarrollado un destacado portafolio con marcas reconocidas por huéspedes a través de Latinoamérica,” sostiene Paulo Pena, Presidente y Director Ejecutivo del Wyndham Hotel Group para Latinoamérica y el Caribe. “Desde hoteles de diseño tipo boutique hasta un excepcional enfoque en el servicio y confort, Hoteles Fën deleita visita tras visita a sus huéspedes. Siendo un gran complemento para nuestro portafolio de propiedades que entrega  experiencias de alto nivel a los huéspedes.”

Latinoamérica continúa mostrando signos de crecimiento económico – manifestados en nuevos proyectos de infraestructura, inversión extranjera, récord de  visitantes internacionales y en un aumento de  la clase media – que impulsa la demanda de hotelería de calidad en la región. Hoteles Fën está sólidamente posicionado  para satisfacer esta demanda  con  22 hoteles en 6 países y un significativo número de nuevos proyectos en  Latinoamérica. Ahora, junto con los hoteles Wyndham  de la región alcanzan 188 propiedades en 19 países, que se suman a los casi 8,000 hoteles Wyndham alrededor del mundo, proporcionando a los viajeros de negocios y placer una diversidad de opciones bajo diferentes marcas.

“La fortaleza y escala de Wyndham Hotel Group, con más hoteles en el mundo que cualquier otra compañía hotelera, incrementará significativamente nuestra distribución, permitiéndonos crecer más rápidamente no sólo en Argentina, sino también a través de la región, asegurando que más huéspedes vivan la experiencia que los Hoteles Fën ofrecen,” afirma Patricio Fuks, CEO y co-fundador de Hoteles Fën- “A medida que integremos ambas compañías en los próximos 18 meses, nuestros huéspedes accederán a  algunas de las experiencias vacacionales más aspiracionales, gracias al programa de lealtad Wyndham Rewards, que permite redimir noches gratuitas en hoteles, condominios y casas, de manera simple y generosa”.

Adicionalmente, Emprenurban, empresa socia de Fen, liderada por Ivan Kozicki, se convertirá en socio estratégico de Wyndham en Latinoamérica, lanzando los dos primeros hoteles de la marca Wyndham Grand en Latinoamérica hacia fin de año y comienzos del próximo. “Acoplando nuestro probado modelo de desarrollo y capacidades a través de Latinoamérica con las marcas globales y recursos de Wyndham, asegurará un crecimiento acelerado y robusto de una portafolio conjunto para Fën y Wyndham,”  dijo Ivan Kozicki, CEO de Emprenurban y co-fundador de Hoteles Fën.

Wyndham Hotel Group está comprometido a continuar incrementando sus operaciones de gerenciamiento y sistemas de distribución mientras persigue nuevas oportunidades estratégicas de desarrollo y adquisiciones alrededor del mundo.

Sobre Wyndham Hotel Group
Wyndham Hotel Group es la compañía hotelera más grande del mundo con base al número de hoteles y es una de las tres unidades de negocios de la industria de la hospitalidad de Wyndham Worldwide (NYSE; WYN). Como ambos un franquiciante de marca hotelera líder y proveedor de servicios de gerenciamiento  hotelero, el portafolio global de la compañía alcanza a casi 8,000 hoteles y aproximadamente 689,800 habitaciones en 75 países bajo las siguientes marcas: Dolce Hotels and Resorts®, Wyndham Grand®Wyndham Hotels and Resorts®Wyndham Garden® HotelsTRYP by Wyndham®Wingate by Wyndham®, Hawthorn Suites by Wyndham®Microtel Inn & Suites by Wyndham®Ramada®Baymont Inn & Suites®Days Inn®Super 8®Howard Johnson®Travelodge®  y  Knights Inn®Wyndham Rewards, el programa de lealtad de huéspedes de la compañía, brinda a más de 48 millones de miembros  la oportunidad de  ganar y canjear puntos en  miles de hoteles a través del mundo. Para mayor información, visite:  www.wyndhamworldwide.com.

FUENTE Wyndham Hotel Group

SOURCE Wyndham Hotel Group

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Obra Dazzler Palermo

Estimados Inversores

Nos ponemos en contacto con Uds. para informarles que estamos terminando los trabajos de obra, finalizando la constructora su labor durante el presente mes.

Estamos avanzando con las tareas de terminaciones (pintura, instalación de aires acondicionados, pisos, placares, respaldos de camas, estantes y soportes de TV, espejos, distribución de sommiers y mobiliario, etc).

Adjuntamos imágenes de la fachada y habitaciones.

Durante el mes de Noviembre se procederá a realizar la limpieza y decoración final de las habitaciones con miras a una inauguración durante el mes de Diciembre.

Atentamente,

Emprenurban.