ITI vs Impuesto a las Ganancias ¿qué conviene?

Las propiedades para renta y los nuevos impuestos.
Luego de la aprobación de la nueva ley, que se estima será para fines del 2017,
los departamentos de segunda vivienda pagarán un 15% sobre la utilidad al
momento de venderse, pero dejarán de pagar el 1.5% del Impuesto de
Transferencia Inmobiliaria (ITI).
Es decir, que si vendo un departamento comprado con anterioridad a la nueva
ley, solo voy a pagar el 1.5% sobre el valor de venta por el ITI. En cambio, si
vendo un departamento comprado con posterioridad a la ley, voy a tener que
pagar el 15% sobre la utilidad entre el precio de compra y de venta.

Quiero vender mi unidad de renta en el corto plazo ¿qué conviene?
Un escenario sería esperar a que los valores aumenten dado que las unidades
compradas con posterioridad a la aprobación deberían aumentar para
neutralizar el impuesto del 15%.
Esto podría ocurrir, pero la realidad es que las unidades que se vendan con
posterioridad a la ley fueron adquiridas en su mayoría con anterioridad a la
misma, por lo que el efecto para el vendedor es neutro: no pagará el 15% sino el
1.5% de ITI.
Una vez que se termine el stock de las unidades compradas con anterioridad a la
ley, debería empezar a aumentar el valor para compensar el impuesto, lo que
ocurrirá a mediano o largo plazo.

Quiero comprar un departamento para renta ¿qué conviene?
Inicialmente convendría comprar antes de la implementación de la ley y seguir
pagando el 1.5% del ITI llegado el caso de venta futura. Esto sería real si
pretendemos quedarnos con la propiedad más de 2 años.
Por ejemplo:
Si compro hoy a U$S 100.000 y aumenta la propiedad un 5% anual:
En 2 años vale U$S 110.250:
– ITI: U$S 1.654
– IIGG 15%: U$S 1.538
En 3 años vale U$S 115.762
– ITI: U$S 1.736
– IIGG 15%: U$S 2.365
En caso de comprar una vez implementada la nueva ley, sería recomendable que
el valor de operación sea el real, así llegado el caso de tener que vender, el
impacto del 15% sería menor.

El mal uso de los fideicomisos al costo

Los fideicomisos al costo proliferaron post crisis del 2001 por la falta de crédito para construir o comprar de pozo. El modelo invitaba a inversores a participar del negocio, asumiendo ellos los riesgos del proyecto y las desarrolladoras cobraban por sus servicios un honorario que se fijaba en función de los m2 a construir. Luego surgió el argumento de la inflación para usar el esquema al costo, dado que la misma no permitía al desarrollador vender a precio fijo. Luego apareció el ajuste por la Cámara Argentina de la Construcción. Hasta aquí, el fideicomiso al costo funcionaba para financiar obras mediante la transferencia de la utilidad al inversor, quien era el que arriesgaba el capital. Hoy, el uso de los fideicomisos al costo se mal utiliza por parte de algunos desarrollistas para garantizarse utilidades anticipadas y no correr riesgo por inflación. Cuando lo invitan a participar de un proyecto donde le informan que entre el 45 y el 60 por ciento corresponde al pago inicial en dólares, usted está pagando la parte de la tierra pero también la utilidad del desarrollista. Supongamos que la unidad a comprar vale U$S 100.000, tiene 35 m2 y está en Palermo Hollywood donde la incidencia de la tierra es de US$ 1200/m2. Usted realiza un pago inicial 55 por ciento, es decir US$ 55.000. En ese esquema, la tierra representa US$ 42.000, número que se extrae de multiplicar US$ 1200 por 35 m2. De esta forma, hay una diferencia de US$ 13.000 que corresponde a la utilidad del desarrollador y que el inversor paga al momento de firmar el boleto o contrato de fideicomiso y equivale a una utilidad para el desarrollador del 31 por ciento sobre el capital invertido (13.000/42.000). El resto se pagan en pesos ajustados por CAC con base al momento en que se presupuesto la obra por lo cual no hay riesgo inflacionario para el desarrollador. Un esquema que no es equitativo en función de los riesgos que asume cada parte.

*El autor es director general de evoluer, compañía de servicios inmobiliarios

 

FUENTE www.lanacion.com.ar/2048061