Evoluer Real Estate Co.- Miami, otra vez en la mira

Evoluer Real Estate Co.- Invertir en Miami

El interés en inversiones inmobiliarias en Miami se asienta tras la crisis. Europeos y latinoamericanos vuelven su atención a desarrollos Premium e inversiones en vivienda con números que sorprenden.

La firma Douglas Elliman nos provee de un informe comparativo entre el segundo trimestre de 2011 y el mismo de 2012, cuyas conclusiones hacen más que tentadoras las blancas playas del caribe norteamericano. Con un crecimiento de casi el 20% en los precios, y un promedio de 48 días en el mercado para cada propiedad, Miami se ha convertido en una ciudad que vuelve a recodarnos el explosivo crecimiento de ciudades como Chicago y New York.

El creciente horizonte costero se combina con un marcado interés en el downtown cuyos precios promedio lograron un alza del 10%, demostrando no sólo una apuesta al mercado turístico sino también a Miami como centro operativo y cultural. Por el lado de las propiedades de lujo, con precios mayores a U$s 1.000.000, en la zona de playa, se confirmó la reducción de los días en el mercado en casi cinco días a pesar de una subida en los precios de venta de casi $200.000. Sin duda una demanda que crece día a día e impulsa un viento renovado al resto de las zonas.

Una apuesta al lujo y la cultura son la base del proyecto de este centro latino en Estados Unidos, que promete seguir consolidándose como protagonista del crecimiento urbano y centro de inversiones inmobiliarias internacionales.

Algunos datos relevantes del estudio comparativo Segundo Trimestre 2011/2012

Mercado general de departamento en Miami Costero

– Precio promedio de venta subió un 19.9% de U$S 297.600 a U$S 356.779   El valor de SQF aumento un 16.1% de U$S 248 a U$S 288

– El Stock de departamentos bajo un 29.2% a 7.063 de 9.981

– Los meses necesarios para absorber todo el stock bajo un 27.7% a 6 meses de 8.3 meses.

– El 76.3% de todas las operaciones del segundo trimestre se realizaron en efectivo

– No hubo variación en los días que permanece en mercado una propiedad, se mantuvo en 68 días.

 

Mercado de departamentos de Lujo en Miami Costero

– Precio promedio de venta subió un 10.7% de U$S 1.466.604 a U$S 1.623.918

– El valor de SQF aumento un 13.4% de U$S 606 a U$S 687

– Los días en mercado de una propiedad bajaron un 9.4% a 48 días de 53 días.

 

Mercado de departamentos en Downtown:

– Precio de venta promedio aumento 25.7% de U$S 165.150 a U$S 207.520

– Precio promedio por SQF subió 19.7% de U$S 147 a U$S 176

 

Evoluer Real Estate Co. continúa explorando nuevas oportunidades en este mercado en constante superación. A la hora de realizar inversiones en Miami, cuente con nuestra experiencia en servicios de consultoría. Envienos su consulta aquí.

Miami – El boom de compras también alcanza a las propiedades (Nota en La Nación)

MIAMI (De nuestra corresponsal).- Es la oportunidad a escala mayor. Así como hay una corriente que llega para llenar valijas, otra -también en aumento- sueña con una inversión en ladrillos que le permita escapar al recalentamiento inmobiliario en nuestro país.

La estadística confirma el dato. “Los argentinos ocupan hoy el tercer lugar entre quienes compran propiedades en esta ciudad”, dice Mark Fawndard, de HouseRich Realtors.

El fenómeno se empezó a hacer más fuerte hace un par de años; junto con un tibio reverdecimiento del alicaído mercado inmobiliario local. “En realidad, mucho de lo que se está moviendo se debe al público hispano, con brasileños y venezolanos a la cabeza. Los norteamericanos se animan mucho menos que antes porque aún les dura el susto de la burbuja inmobiliaria”, explica.

Una vez más es la comparación de precios la que da la razón. Quienes hacen el cálculo comparan los 3000 dólares el metro cuadrado que pueden pagar por una buena ubicación en Buenos Aires con los 2000 que pagarían en Miami, sobre todo, si se animan con proyectos “en pozo”, es decir, por construirse.

“Es un escenario interesante, porque los precios aquí están, todavía, deprimidos, mientras que en Buenos Aires se han recalentado mucho”, dicen en la inmobiliaria argentina Escalante, que, como muchas otras del ramo, promociona inversiones en estas latitudes.

Pero la advertencia es que no se trata de una opción simple. “La gente se vuelve loca con los precios, pero eso es sólo una parte del asunto. También están los impuestos anuales por la propiedad, los servicios, las tasas por la operación y luego, alquilar los departamentos no siempre es algo fluido, fácil”, previene Fawndard.

Sí es verdad que el escenario parece haberse dado vuelta. “Hace pocos años, el precio del metro cuadrado en las mejores zonas de Buenos Aires o San Pablo rondaba los 2500 dólares, pero hoy no baja de los 4000. La situación que se dio en Miami es exactamente la inversa: si hace tres años estábamos en 4000 dólares, hoy estamos en 2500”, apuntó.

Buena parte de la venta se apoya en emprendimientos por desarrollarse; esto es, departamentos en vías de ser construidos. Es en ese rubro donde se consiguen las mejores diferencias de precio, pero donde también se suma la incertidumbre por los 18 o 24 meses que transcurren hasta que la obra está lista.

Pero aun con todas las dudas y miedos, ya se empieza a identificar a los argentinos como posibles clientes de un mercado que está renaciendo..

Estudio en Miami: La renovación académica de una ciudad turística

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Desde la Universidad de Miami, busca posicionarse como un referente de la región. Auguran que será una ciudad clave en el futuro de los Estados Unidos

No sólo playas y shoppings. Ahora, a través de sus universidades, la ciudad de Miami busca posicionarse como un polo de atracción por su calidad académica. ”Lo bueno de Miami es que está tan cerca de los Estados Unidos”, esta broma le sirvió al director del Centro de Estudios Latinoamericanos de la Universidad de Miami, el argentino Ariel Armony, para analizar a la ”nueva” Miami en una charla en la Embajada de los Estados Unidos en Buenos Aires.

Para Armony, la ciudad está muy vinculada a la idea superficial de un lugar turístico, donde la única industria que florece es la cirugía plástica. Pero esta visión deja de lado otros fenómenos. ”Es una ciudad latina que encarna el futuro urbano de los Estados Unidos”, destacó el académico, y comparó su rol en el siglo XXI con el que tuvieron ciudades como Chicago en los ‘30 y Los Angeles en los ‘80. ”Por su flujo de personas, capital, bienes y dinero está en los Estados Unidos pero pertenece a las Américas. No es más la ciudad cubana, sino que hoy integra una población de alta diversidad de las Américas, con un aumento de la población de Europa y Asia. Un espacio global”, aseguró Armony. En la década del ‘60, la población de la ciudad estaba integrada por un 80% de blancos no hispanos y un 5% de hispanos. En los ‘80, la población blanca cayó al 30% y los hispanos se convirtieron en mayoría.

La ciudad también va camino a ser en un espacio único de conexión marítima, tal como lo es hoy en el negocio aerocomercial con el ensanche del canal de Panamá, que va a generar una actividad extraordinaria en el puerto de Miami. Para poner en cifras la movilidad social que hoy se observa en la ciudad, Armony destacó que el 60% de las compañías pertenecer a minorías (en su mayorías latinos).

En este marco, la Universidad de Miami, que saltó del puesto 47 al 38 en el ranking de universidades de los Estados Unidos, apunta a aumentar su prestigio y hacer foco en la investigación con temas como la relación entre Asia y América latina, las ciudades informales (villas) y la inmigración. Y apuesta al trabajo con el sector privado, como un espacio donde los grupos empresariales interesados en la comunidad latina puedan encontrar una puerta de entrada.

Estudiar en la Universidad de Miami es tener un acceso extraordinario a empresas y contactos, especialmente en el área de industrias culturales donde Miami es una meca. La Argentina debería pensar cómo recuperar un espacio en América latina en el campo cultural donde fue líder. “Los españoles están muy interesados en entrar en el mercado latino de los Estados Unidos”, destacó Armony.

El año pasado, el gobierno de los Estados Unidos comenzó a trabajar para incrementar a 100.000 la cantidad de alumnos estadounidenses que estudien en América latina, y a 100.000 los de América latina que estudien en los Estados Unidos. Para los argentinos, estudiar en Miami es una posibilidad cada vez más real.

El renacimiento de Miami – El Cronista 26 04 12

Impulsada por la demanda latina y con un modelo de negocios distinto, que permite comprar unidades desde el pozo, la ciudad ofrece nuevas oportunidades. Las zonas más cotizadas y cuál es la renta que deja cada inversión. Recorrida por todos los proyectos a estrenar, sus precios, características y potencial de revalorización.
Como ave fénix, Miami comenzó a resurgir de sus propias cenizas. El mercado ya tocó fondo y ahora se está levantando. “Se perdió el miedo de una mayor caída y se está dando una absorción muy rápida de unidades residenciales. Además, el dólar se estuvo devaluando en Estados Unidos y en el mundo”, asegura Jorge Aguirre, bróker de Re/Max Total. “Nadie pensaba que se iba a recuperar tan rápido. Sucedió así por los compradores brasileños, argentinos y venezolanos. Es que las economías con deuda se hicieron trizas, mientras que las de equity siguieron creciendo”, comenta Carlos Rosso, presidente de Related Condominium Development de The Related Group (TRG). La empresa que preside salió de gira por Latinoamérica para presentar sus edificios y tratar de reemplazar compradores estadounidenses -que ya no pueden acceder a la vivienda más que alquilando-, por el mercado latino que paga cash.
No es novedad que el “reventón” causado por la desmesurada entrega de hipotecas subprime (créditos a personas que no tenían “buena” capacidad de pago) derrumbó la economía y hasta las esquirlas de esta bomba llegaron a países vecinos. “Algunos proyectos estaban financiados a más del 90% y no pudieron sostenerse. Esa fue la burbuja y la catástrofe”, definió Jorge Pérez, dueño de TRG. “Antes, se pagaba 20% al contrato y nada más hasta el final. Pero en 2008, la gente no quiso escriturar y nos dejó con todos los activos. Los bancos se quedaron con los edificios, que eran nuestra garantía. Esperábamos tener u$s 3.500 millones de ventas y, en cambio, nos quedamos con u$s 2.500 millones de deuda. Hoy ya no tenemos pasivo”, agrega Rosso. La empresa volvió a construir luego de cuatro años y está desarrollando tres nuevos emprendimientos: Apogee, Mybrickell y 1100 Millecento. Sin embargo, para el volumen y el ritmo con el que la empresa construía antes de la crisis, esto es apenas una pequeña movida. “El inventario que existe ya casi se está acabando. Ahora mismo en Miami hay más de 26 proyectos nuevos que se están lanzando para la venta. Como hay tanta demanda, los desarrolladores están queriendo construir más. Por ejemplo, en el área de Brickell hay tres proyectos nuevos en pre-construcción. En Aventura, está Bellini Williams Island que también se está construyendo”, cuenta Mayi de la Vega, propietaria de ONE Sotheby’s International Realty.

Buenos aires para Miami
Pero el modelo de negocios es distinto y los compradores son otros. Hoy se paga todo, o casi todo, cash .”El 65% de las propiedades en febrero en Miami fueron hechas en efectivo. En el país eso solo ocurre en un 33%”, cuenta Aguirre. “El comprador solía pagar el 20% al momento de la reserva. El developer conseguía un crédito de construcción del banco y el cliente pagaba recién al finalizar la obra, con hipoteca o cash. Pero en un momento que todos conocemos, cuando hubo que saldar todo eso, los compradores no respondieron. Hoy el cliente está 100% porque paga en cuotas durante la obra y queda apenas un 20% al momento del closing. Como la gente no confía en los bancos, compra propiedades.”
“Como en la Argentina, las propiedades están carísimas, el mercado de ese país es muy facil, es como vender chupetines. En la comparativa, las propiedades en Miami cotizan igual o quizás menos. Por ejemplo, en Puerto Madero , la vista sigue siendo un río marrón. Por eso, por más que una propiedad premium se venda a u$s 5.000/ m2, en una de las mejores zonas, la oferta en Miami es más barata en la comparativa con la alta gama en la Argentina”, dispara Jorge Kupferman, bróker y presidente de Miami Life Realty. “En el sudeste de La Florida, el mayor comprador de nuestra región es el brasilero, pero los argentinos somos una parte relevante”, sigue Aguirre. El bróker de Re/Max Total asegura que se siguen consiguiendo propiedades en menos de u$s 1.000/m2. “En la playa estamos vendiendo unidades a u$s 4.000/m2 y en la bahía a u$s 3.000/m2. Hay compradores institucionales y grupos de inversión que formamos nosotros”, agrega.

De precios y productos
En cuanto a nuevos edificios en construcción o anunciados, Mybrickell, 1100 Millecento Residences y Apogee Beach (todas desarrolladas por TRG) están teniendo una fuerte presencia, con ofertas de distintos comercializadores. Apogee Beach es un edificio privado y súper exclusivo de 49 residencias sobre la playa que combina el proyecto arquitectónico de Carlos Ott con el diseño interior de Rockwell Studio, la empresa de David Rockwell que catapultó al arquitecto argentino Diego Gronda. “Todas las unidades tienen vistas directas al mar. Las unidades tienen cuatro dormitorios y cuestan u$s 1,8 millones. Es decir, u$s 4.500/m2 aproximadamente. Se entregan en septiembre de 2013”, apunta Fabián Parolari, representante internacional de TRG. Mybrickell, en cambio, tiene 192 unidades diseñadas por la empresa de arquitectura Arquitectonica con interiores del famoso diseñador Karim Rashid. El edificio ubicado a 20 metros del nuevo centro comercial Brickell City Center se ofrece a u$s 3.000 /m2. Sus unidades van desde u$s 215.000 a u$s 499.000. El último proyecto, presentado hace un mes en la Argentina, es 1100 Millecento Residences. Como en los casos anteriores, TRG apuesta a combinaciones de arquitectura y diseño interior de gran renombre internacional. En este caso, combinó la firma de Ott con el reconocido estudio de diseño de Pininfarina. “Es una esbelta torre de 42 pisos ubicada en South Miami Avenue con gran cantidad de amenities, incluido un club privado de playa en Key Biscayne”, agrega Parolari, quien vende las unidades a valores que comienzan en u$s 222.000 y tienen como tope los u$s 599.000. Los departamentos de 60 m2 a 140 m2 promedian los u$s 3.500 el m2 y se entregan en agosto de 2014. Fortune también está vendiendo Millecento pero además ofrece Paramount Bay, Midtown Miami, Opera Tower, Vizcayne y Axis. Paramount Bay está justo frente a la Bahía de Biscayne. El edificio fue diseñado por Arquitectonica y cuenta con el diseño de interiores de Lenny Kravitz. Son 346 residencias en 47 pisos con sus diferentes tipologías: 1, 2 y 3 dormitorios, con superficies que van desde 116 a 230 m2. “Hoy tenemos unidades disponibles desde los u$s 575.000, a las que el cliente puede acceder con un anticipo del 30% y tomar un crédito a tasa fija”, despliega Juan Di Salvo, gerente de Marketing & Ventas de Fortune International. Midtown Miami queda a pocos metros del Design District y ofrece unidades de 92 a 226 m2. “En estas tipologías podemos encontrar unidades desde los u$s 299.900. Este emprendimiento es apto para la compra mediante préstamos hipotecarios con diferentes bancos y opciones”, agrega Di Salvo. Cerca de ahí, también se encuentra Opera Tower, una torre de categoría sobre la bahía de Miami. Tiene 635 residencias distribuidas en 60 pisos y combina estudios con unidades de 1 y 2 dormitorios. El edificio construido en 2008 tiene un rango de precios que van de u$s 170.500 a u$s 480.000. Las torres Vizcayne se implantan sobre Biscyane Blvd. frente al Bay Side, bahía y marina de Miami. También construido en 2008, los precios de estas torres de 47 pisos y más de 800 departamentos van de u$s 185.000 a u$s 2.227.900. Finalmente Axis se implanta en el corazón de Brickell. Son dos torres de 39 pisos con departamentos de 1, 2, 3 dormitorios y dúplex. Las unidades de 71 a 195 m2 cubiertos se venden desde u$s 275.900 a u$s 540.900. “En los edificios de categoría podemos financiar el 65% del valor de compra con créditos hipotecarios de hasta 30 años al 4,875% de interés”, concluye Di Salvo.
One Sotheby´s International Realty también despliega su estrategia para captar compradores latinos. El producto estrella es Bellini Williams Island, una torre en construcción en la comunidad privada de Williams Islands, una isla con seguridad privada y amenities que incluyen 16 canchas de tenis, tres piscinas, tres restaurantes, spa y marina. “Casi todos los compradores vienen de Argentina, México, Colombia, Venezuela y Brasil. La isla tiene ocho torres y Bellini será la última”, cuenta de la Vega. Los precios de los departamentos van de u$s 1.050.000 a 2.050.000. Los penthouses arrancan en u$s 4 millones.

Reposeídos, reparados y más
Otro tipo de oferta es la que maneja Miami Life Realty. Además de ofrecer edificios en construcción, como Millecento, vende propiedades reposeídas por los bancos (desde u$s 70.000 un departamento de 100 m2) con posesión inmediata. Pero también comercializa propiedades alquiladas y reparadas con una rentabilidad del 7 u 8 % desde el primer día. En este caso, los precios arrancan de los u$s 50.000 aproximadamente (ver recuadro) y la posesión también es en el momento. “Otra modalidad son las unidades recién terminadas de developer, generalmente alquiladas, y ubicadas en downtown, midtown y Brickell. Se pueden comprar cash o con préstamo bancario, que para los extranjeros se consigue muy fácil. Prestan hasta el 70% del valor de la propiedad a una tasa del 4 al 4.5% anual”, sigue Kupferman. Finalmente, están las propiedades en construcción. A diferencia de lo que solía ocurrir antes de la crisis, la modalidad (ya conocida para los argentinos) es vender en cuotas desde el pozo. “Se paga 10% con la reserva, 10% con la firma del contrato, 20% cuando empieza la construcción, 20% cuando llegan al piso que uno compró y 20% cuando llegan al techo del edificio. El 20% final se paga en el momento de la escritura”, concluye Kupferman. En fin, Miami resurge y ofrece opciones para todos los gustos. Lorena Obiol.

Extranjeros arrasan con propiedades de Miami (El Cronista 13-03-12)

A tres años su derrumbe tras la crisis financiera, el mercado inmobiliario de Miami una vez más está recuperándose, especialmente el segmento de propiedades premium y gracias a los compradores extranjeros.
Alentados por los tipos de cambio sólidos, los precios de los inmuebles relativamente bajos y la agitación política en algunos países, residentes de América latina, Asia y Canadá están adquiriendo cientos de propiedades de lujo en esa cálida zona.
“Estamos en el epicentro del mercado internacional de bienes raíces”, señaló Alicia Cervera Lamadrid, socia gerente de Cervera Real Estate. “Miami es el lugar de encuentro para Europa, América del Sur y Estados Unidos.”
Agentes inmobiliarios locales proyectan un número récord de ventas para este año, y varios proyectos nuevos en construcción pondrán a la venta más de 1.000 unidades a estrenar, aún cuando las tasas de ocupación en el downtown Miami se mantienen cercanas a 93%.
La mejoría es más notable en el centro de Miami, uno de los mercados más golpeados durante la crisis financiera. Al desaparecer el crédito a fines de 2008, quedaron torres de condominios a medio construir desparramados en el distrito comercial. Ese panorama hizo que muchos creyeran que tardaría décadas en recuperarse el centro urbano de la ciudad. “Ni las palmeras se movían,” comentó Lamadrid. “Fueron momentos de gran estancamiento,” agregó.
Pero cuando comenzó a circular dinero nuevamente a fines de 2009, los inversores de todo el mundo enseguida reconocieron que el sector inmobiliario de Miami se había convertido en una atractiva oportunidad de inversión. Los precios promedio de los departamentos en el centro de la ciudad habían caído 50%, lo que los convirtió en una ganga comparado con los valores en urbes como San Pablo.
Muchos compradores provienen del exterior. “Seguimos siendo una ciudad de inmigrantes,” comentó el ex alcalde Manny Diaz. Más de la mitad de los residentes del Condado de Miami-Dade son extranjeros, la mayor proporción de todo Estados Unidos. En el sur del estado de Florida viven más de 300.000 brasileños.