ITI vs Impuesto a las Ganancias ¿qué conviene?

Las propiedades para renta y los nuevos impuestos.
Luego de la aprobación de la nueva ley, que se estima será para fines del 2017,
los departamentos de segunda vivienda pagarán un 15% sobre la utilidad al
momento de venderse, pero dejarán de pagar el 1.5% del Impuesto de
Transferencia Inmobiliaria (ITI).
Es decir, que si vendo un departamento comprado con anterioridad a la nueva
ley, solo voy a pagar el 1.5% sobre el valor de venta por el ITI. En cambio, si
vendo un departamento comprado con posterioridad a la ley, voy a tener que
pagar el 15% sobre la utilidad entre el precio de compra y de venta.

Quiero vender mi unidad de renta en el corto plazo ¿qué conviene?
Un escenario sería esperar a que los valores aumenten dado que las unidades
compradas con posterioridad a la aprobación deberían aumentar para
neutralizar el impuesto del 15%.
Esto podría ocurrir, pero la realidad es que las unidades que se vendan con
posterioridad a la ley fueron adquiridas en su mayoría con anterioridad a la
misma, por lo que el efecto para el vendedor es neutro: no pagará el 15% sino el
1.5% de ITI.
Una vez que se termine el stock de las unidades compradas con anterioridad a la
ley, debería empezar a aumentar el valor para compensar el impuesto, lo que
ocurrirá a mediano o largo plazo.

Quiero comprar un departamento para renta ¿qué conviene?
Inicialmente convendría comprar antes de la implementación de la ley y seguir
pagando el 1.5% del ITI llegado el caso de venta futura. Esto sería real si
pretendemos quedarnos con la propiedad más de 2 años.
Por ejemplo:
Si compro hoy a U$S 100.000 y aumenta la propiedad un 5% anual:
En 2 años vale U$S 110.250:
– ITI: U$S 1.654
– IIGG 15%: U$S 1.538
En 3 años vale U$S 115.762
– ITI: U$S 1.736
– IIGG 15%: U$S 2.365
En caso de comprar una vez implementada la nueva ley, sería recomendable que
el valor de operación sea el real, así llegado el caso de tener que vender, el
impacto del 15% sería menor.

El mal uso de los fideicomisos al costo

Los fideicomisos al costo proliferaron post crisis del 2001 por la falta de crédito para construir o comprar de pozo. El modelo invitaba a inversores a participar del negocio, asumiendo ellos los riesgos del proyecto y las desarrolladoras cobraban por sus servicios un honorario que se fijaba en función de los m2 a construir. Luego surgió el argumento de la inflación para usar el esquema al costo, dado que la misma no permitía al desarrollador vender a precio fijo. Luego apareció el ajuste por la Cámara Argentina de la Construcción. Hasta aquí, el fideicomiso al costo funcionaba para financiar obras mediante la transferencia de la utilidad al inversor, quien era el que arriesgaba el capital. Hoy, el uso de los fideicomisos al costo se mal utiliza por parte de algunos desarrollistas para garantizarse utilidades anticipadas y no correr riesgo por inflación. Cuando lo invitan a participar de un proyecto donde le informan que entre el 45 y el 60 por ciento corresponde al pago inicial en dólares, usted está pagando la parte de la tierra pero también la utilidad del desarrollista. Supongamos que la unidad a comprar vale U$S 100.000, tiene 35 m2 y está en Palermo Hollywood donde la incidencia de la tierra es de US$ 1200/m2. Usted realiza un pago inicial 55 por ciento, es decir US$ 55.000. En ese esquema, la tierra representa US$ 42.000, número que se extrae de multiplicar US$ 1200 por 35 m2. De esta forma, hay una diferencia de US$ 13.000 que corresponde a la utilidad del desarrollador y que el inversor paga al momento de firmar el boleto o contrato de fideicomiso y equivale a una utilidad para el desarrollador del 31 por ciento sobre el capital invertido (13.000/42.000). El resto se pagan en pesos ajustados por CAC con base al momento en que se presupuesto la obra por lo cual no hay riesgo inflacionario para el desarrollador. Un esquema que no es equitativo en función de los riesgos que asume cada parte.

*El autor es director general de evoluer, compañía de servicios inmobiliarios

 

FUENTE www.lanacion.com.ar/2048061

 

Avance de obra Esplendor Hotel Artigas en Montevideo – Evoluer Real Estate Co.

Invertir en Montevideo - Evoluer Real Estate Co.

Nos comunicamos con Uds. para informarles que durante el mes de Septiembre, hemos continuado con las tareas de submuración de medianeras y excavación del predio. A su vez, se iniciaron los trabajos de anclaje de los muros de contención.
Atentamente,
Emprenurban Uruguay.

Avance de obra de Dazzler Tower Pocitos en Agosto 2012 – Inversión Hotelera – Evoluer Real Estate Co.

Invertir en Uruguay - Evoluer Real Estate Co.

Nos comunicamos con Uds. para informarles que durante el mes de Agosto, hemos completado la construcción de la losa sobre el Undécimo Piso. A su vez, fue completada la escalera principal hasta dicho nivel.

Los desagües primarios se encuentran terminados y se avanzó con la instalación sanitaria y de agua fría y caliente hasta el Sexto Piso.

Inversiones Inmobiliarias - Evoluer Real Estate Co.
Por último, en cuanto a la instalación eléctrica, se han colocado los tramos embutidos en losas y vigas de todo el edificio, y se finalizó con los cableados en garajes.

Atentamente,
Emprenurban Uruguay.

Avance de obra Esplendor Artigas Hotel en Montevideo – Inversión Hotelera – Evoluer Real Estate Co.

Invertir en Montevideo - Evoluer Real Estate Co.

Nos comunicamos con Uds. para informarles que durante el mes de Agosto, han sido contratados los trabajos de submuración del predio. El plazo total previsto para estas tareas es de seis meses teniendo en cuenta que la ejecución de las bases para la estructura de hormigón comenzarán a partir del cuarto mes.

Actualmente, en el predio se encuentran en ejecución las tareas de excavación, pilotes de tracción y hormigón del primer nivel de submuración.
Atentamente,
Emprenurban Uruguay.

Avance de obra de Dazzler Tower Palermo en Julio 2012 – Inversión Hotelera – Evoluer Real Estate Co.

Dazzler Tower Palermo - Evoluer Real Estate Co.

Nos comunicamos con Uds. para informarles que durante el mes de Agosto, han finalizado las tareas de hormigón en los sectores A, B y C del predio. A su vez, han comenzado en estos sectores las tareas de impermeabilización de los tabiques perimetrales de los subsuelos y en los próximos días comenzarán los trabajos de albañilería en los subsuelos y las medianeras.

Dazzler Palermo - Evoluer Real Estate Co.

Por otra parte, en el sector D, fueron hormigonadas las losas sobre Cuarto, Tercero, Segundo y Primer nivel de los Subsuelos de la mitad del contrafrente del sector. A la vez, en la mitad del frente del sector D, han finalizaron las tareas de excavación, submuración y hormigonado de bases. Actualmente, en esta mitad se encuentran en ejecucíon las tareas de armado del encofrado de la losa sobre cuarto subsuelo.

 

Atentamente,

Emprenurban.

Fën Group incorpora una nueva modalidad de inversión en Paraguay – Evoluer Real Estate Co.

Fën Hotel Franchising & Management gerencia las cadenas Esplendor y Dazzler, con presencia en 6 países. El grupo empresarial ya vendió el 90% de habitaciones del hotel, que erige en el eje corporativo.

Invertir en Paraguay - Evoluer Real Estate Co.

Fuente: Última Hora (Paraguay)

Fën Group arriba al país la marca Dazzler Hoteles, incorporando una nueva modalidad de negocios en el mercado, donde el inversor compra unidades del edificio por el que recibe un título de propiedad y lo explota contratando a Fën Group empresa de management (gerenciamiento) hotelero, que aporta la marca y lo administra. El titular de la habitación puede usufructuarla como vivienda o bien alquilarla.

 El precio promedio de la habitación es de USD 110.000, con una entrega del 50% (USD 55.000) y el restante en 8 cuotas trimestrales, que son negociables (ver infografía).

 La inversión prevista para el Dazzler Tower Asunción, que funcionará como un hotel de 4 estrellas superior y erige en Aviadores de Chaco y Vasconsellos, es de USD 25 millones. Los trabajos están a cargo de la constructora nacional Alberto Barrail e Hijos.

 El proyecto contempla áreas comunes como piletas, restaurantes y tiendas comerciales. El 90% de las unidades ya están vendidas.

 El porcentaje de rentabilidad es en proporción a las unidades que compra; el retorno que obtiene es sobre el total del ingreso del hotel, sin importar que la habitación no haya tenido la mayor ocupación, porque se divide entre todos los propietarios, explicó Patricio Fucks, presidente de Fën Group.

 “Nosotros vendemos ladrillos atado a un negocio hotelero que maneja Fën, que hasta ahora lo viene manejando bien. El management hotelero es una industria que no tiene competencia en la región, hay cadenas de franquicia, que es muy distinto de Management Hotelero. El negocio es agarrar buenas ubicaciones, manejarlas bien y construir lo mejor que se pueda”, explicó.

 ANTECEDENTES DEL GRUPO. El Grupo Fën ya tiene presencia en Asunción a través de la franquicia del Hotel Guaraní Esplendor. Tiene en total 34 hoteles, 21 de ellos operando en la Argentina, en Montevideo, Panamá y Paraguay; y 13 están en construcción en Argentina, Uruguay, Paraguay, Perú, Panamá y Costa Rica.

Comenzaron los trabajos para el Dazzler Tower Asunción – Evoluer Real Estate Co.

Invertir en Asunción - Evoluer Real Estate Co.

Se iniciaron los trabajos para lo que será el Dazzler Tower Asunción Condo Hotel, desarrollado por la cadena argentina Fën Group. Una retroexcavadora y varios obreros de la constructora Alberto Barrail e Hijos SA. operan en el lugar desde el lunes a fin de llevar a cabo las primeras tareas.

 El ingeniero Juan José Barrail, presidente de la firma encargada de las obras, comentó que empezaron con movimiento de suelo y excavaciones.
El edificio a construirse será de 14 pisos y contará con 280 habitaciones. El mismo estará situado sobre la avenida Aviadores del Chaco y Vasconcellos.  En cuanto a las características, según adelantaron, será igual a los demás hoteles de la cadena en otros países. La inversión proyectada para el Dazzler Tower Asunción es de 25.000.000 de dólares.
Paraguay es un país atractivo para nuevos inversionistas y busca convertirse en sede de importantes eventos regionales a través de la realización de seminarios y congresos internacionales que desde hace un tiempo vienen desarrollándose en Asunción y que representan una mayor demanda en hoteles y servicios gastronómicos, destacó ayer la titular de la Secretaría Nacional de Turismo (Senatur), Liz Crámer, en el marco de la apertura del Segundo Congreso de Call Center.
Asimismo, la ministra sostuvo que esta mayor demanda en servicios por eventos genera a su vez ingreso de turistas e importantes divisas para el país.
Una mayor cantidad de obras se centra sobre la avenida Aviadores del Chaco desde el anuncio de la construcción del World Trade Center (WTC), emprendimiento que demandará una inversión de 50 millones de dólares. Fën Group edificará además el Hotel Esplendor, que estará ubicado a unas cuadras del Dazzler. Así también, otro proyecto que está siendo analizado corresponde al grupo Grauna Construccoes, interesado en instalar un hotel de la cadena estadounidense Best Western, que presentado a autoridades nacionales.

Fuente: La Nación (Paraguay)

SAHIC 2012 – Evoluer Real Estate Co.

SAHIC - Evoluer Real Estate Co.

Este lunes por la mañana se inauguró la quinta edición del “South America Hotel & Tourism Investment Conference” (SAHIC 2012), que reúne a los principales ejecutivos e inversionistas de grupos hoteleros e inmobiliarios de la región.

El evento contó con la presencia de la Vice-ministro de Turismo, Claudio Cornejo, que destacó el PBI obtenido entre el 2007 y el 2011 de un promedio anual de 7.1% gracias a la inversión privada. Además resaltó el aumento de seis posiciones en el reporte de competitividad global 2012-2013.

También estuvo presente Stephen Rushmore Jr., Presidente y CEO de The Global Hospitality Consultant (HVS), quién presentó un balance del valor que está obteniendo el mercado hotelero a nivel mundial. Según este estudio, Las Vegas es la ciudad de los Estados Unidos que mayor incremento en el valor de las habitaciones ha tenido. El balance también indica que las ciudades más volátiles de este país son Nueva York, Miami  y Los Ángeles. Rushmore señaló que para el 2016, el valor de las propiedades se estaría incrementando.

En el panorama mundial, la crisis económica europea impide hacer demasiadas predicciones sobre la actividad inmobiliaria en el viejo continente. En el caso de Asia, fenómenos como el terremoto en Japón no ofrecen un muy buen panorama. Sin embargo hay algunas excepciones, como el caso de Hong Kong, que por primera vez, traspasó a Tokio en ocupación de habitaciones. Según Rushmore, las propiedades en Yakarta tendrían un valor alto en el 2016.

Arturo García Rosa, Chairman de HVS, presentó una exposición sobre la situación actual del turismo en Sudamérica. En los últimos 10 años, esta actividad ha crecido un 108.2% y se espera que este año se reciban no menos de 25 millones de turistas.

Bolivia, Venezuela y Paraguay, de los cuáles no se tienen cifras exactas, han recibido en el último año aproximadamente 1.5 millones de turistas. También se señaló a Santa Cruz de la Sierra, en Bolivia, como la ciudad con mayor crecimiento de la región.

Este evento continuará hoy hasta las 5.30 p.m., donde se anunciará la sede de la sexta edición de SAHIC el próximo año.