El renacimiento de Miami – El Cronista 26 04 12

Impulsada por la demanda latina y con un modelo de negocios distinto, que permite comprar unidades desde el pozo, la ciudad ofrece nuevas oportunidades. Las zonas más cotizadas y cuál es la renta que deja cada inversión. Recorrida por todos los proyectos a estrenar, sus precios, características y potencial de revalorización.
Como ave fénix, Miami comenzó a resurgir de sus propias cenizas. El mercado ya tocó fondo y ahora se está levantando. «Se perdió el miedo de una mayor caída y se está dando una absorción muy rápida de unidades residenciales. Además, el dólar se estuvo devaluando en Estados Unidos y en el mundo», asegura Jorge Aguirre, bróker de Re/Max Total. «Nadie pensaba que se iba a recuperar tan rápido. Sucedió así por los compradores brasileños, argentinos y venezolanos. Es que las economías con deuda se hicieron trizas, mientras que las de equity siguieron creciendo», comenta Carlos Rosso, presidente de Related Condominium Development de The Related Group (TRG). La empresa que preside salió de gira por Latinoamérica para presentar sus edificios y tratar de reemplazar compradores estadounidenses -que ya no pueden acceder a la vivienda más que alquilando-, por el mercado latino que paga cash.
No es novedad que el “reventón” causado por la desmesurada entrega de hipotecas subprime (créditos a personas que no tenían «buena» capacidad de pago) derrumbó la economía y hasta las esquirlas de esta bomba llegaron a países vecinos. «Algunos proyectos estaban financiados a más del 90% y no pudieron sostenerse. Esa fue la burbuja y la catástrofe», definió Jorge Pérez, dueño de TRG. «Antes, se pagaba 20% al contrato y nada más hasta el final. Pero en 2008, la gente no quiso escriturar y nos dejó con todos los activos. Los bancos se quedaron con los edificios, que eran nuestra garantía. Esperábamos tener u$s 3.500 millones de ventas y, en cambio, nos quedamos con u$s 2.500 millones de deuda. Hoy ya no tenemos pasivo”, agrega Rosso. La empresa volvió a construir luego de cuatro años y está desarrollando tres nuevos emprendimientos: Apogee, Mybrickell y 1100 Millecento. Sin embargo, para el volumen y el ritmo con el que la empresa construía antes de la crisis, esto es apenas una pequeña movida. «El inventario que existe ya casi se está acabando. Ahora mismo en Miami hay más de 26 proyectos nuevos que se están lanzando para la venta. Como hay tanta demanda, los desarrolladores están queriendo construir más. Por ejemplo, en el área de Brickell hay tres proyectos nuevos en pre-construcción. En Aventura, está Bellini Williams Island que también se está construyendo», cuenta Mayi de la Vega, propietaria de ONE Sotheby’s International Realty.

Buenos aires para Miami
Pero el modelo de negocios es distinto y los compradores son otros. Hoy se paga todo, o casi todo, cash .»El 65% de las propiedades en febrero en Miami fueron hechas en efectivo. En el país eso solo ocurre en un 33%», cuenta Aguirre. «El comprador solía pagar el 20% al momento de la reserva. El developer conseguía un crédito de construcción del banco y el cliente pagaba recién al finalizar la obra, con hipoteca o cash. Pero en un momento que todos conocemos, cuando hubo que saldar todo eso, los compradores no respondieron. Hoy el cliente está 100% porque paga en cuotas durante la obra y queda apenas un 20% al momento del closing. Como la gente no confía en los bancos, compra propiedades.”
“Como en la Argentina, las propiedades están carísimas, el mercado de ese país es muy facil, es como vender chupetines. En la comparativa, las propiedades en Miami cotizan igual o quizás menos. Por ejemplo, en Puerto Madero , la vista sigue siendo un río marrón. Por eso, por más que una propiedad premium se venda a u$s 5.000/ m2, en una de las mejores zonas, la oferta en Miami es más barata en la comparativa con la alta gama en la Argentina», dispara Jorge Kupferman, bróker y presidente de Miami Life Realty. «En el sudeste de La Florida, el mayor comprador de nuestra región es el brasilero, pero los argentinos somos una parte relevante», sigue Aguirre. El bróker de Re/Max Total asegura que se siguen consiguiendo propiedades en menos de u$s 1.000/m2. «En la playa estamos vendiendo unidades a u$s 4.000/m2 y en la bahía a u$s 3.000/m2. Hay compradores institucionales y grupos de inversión que formamos nosotros», agrega.

De precios y productos
En cuanto a nuevos edificios en construcción o anunciados, Mybrickell, 1100 Millecento Residences y Apogee Beach (todas desarrolladas por TRG) están teniendo una fuerte presencia, con ofertas de distintos comercializadores. Apogee Beach es un edificio privado y súper exclusivo de 49 residencias sobre la playa que combina el proyecto arquitectónico de Carlos Ott con el diseño interior de Rockwell Studio, la empresa de David Rockwell que catapultó al arquitecto argentino Diego Gronda. «Todas las unidades tienen vistas directas al mar. Las unidades tienen cuatro dormitorios y cuestan u$s 1,8 millones. Es decir, u$s 4.500/m2 aproximadamente. Se entregan en septiembre de 2013», apunta Fabián Parolari, representante internacional de TRG. Mybrickell, en cambio, tiene 192 unidades diseñadas por la empresa de arquitectura Arquitectonica con interiores del famoso diseñador Karim Rashid. El edificio ubicado a 20 metros del nuevo centro comercial Brickell City Center se ofrece a u$s 3.000 /m2. Sus unidades van desde u$s 215.000 a u$s 499.000. El último proyecto, presentado hace un mes en la Argentina, es 1100 Millecento Residences. Como en los casos anteriores, TRG apuesta a combinaciones de arquitectura y diseño interior de gran renombre internacional. En este caso, combinó la firma de Ott con el reconocido estudio de diseño de Pininfarina. «Es una esbelta torre de 42 pisos ubicada en South Miami Avenue con gran cantidad de amenities, incluido un club privado de playa en Key Biscayne», agrega Parolari, quien vende las unidades a valores que comienzan en u$s 222.000 y tienen como tope los u$s 599.000. Los departamentos de 60 m2 a 140 m2 promedian los u$s 3.500 el m2 y se entregan en agosto de 2014. Fortune también está vendiendo Millecento pero además ofrece Paramount Bay, Midtown Miami, Opera Tower, Vizcayne y Axis. Paramount Bay está justo frente a la Bahía de Biscayne. El edificio fue diseñado por Arquitectonica y cuenta con el diseño de interiores de Lenny Kravitz. Son 346 residencias en 47 pisos con sus diferentes tipologías: 1, 2 y 3 dormitorios, con superficies que van desde 116 a 230 m2. «Hoy tenemos unidades disponibles desde los u$s 575.000, a las que el cliente puede acceder con un anticipo del 30% y tomar un crédito a tasa fija», despliega Juan Di Salvo, gerente de Marketing & Ventas de Fortune International. Midtown Miami queda a pocos metros del Design District y ofrece unidades de 92 a 226 m2. «En estas tipologías podemos encontrar unidades desde los u$s 299.900. Este emprendimiento es apto para la compra mediante préstamos hipotecarios con diferentes bancos y opciones», agrega Di Salvo. Cerca de ahí, también se encuentra Opera Tower, una torre de categoría sobre la bahía de Miami. Tiene 635 residencias distribuidas en 60 pisos y combina estudios con unidades de 1 y 2 dormitorios. El edificio construido en 2008 tiene un rango de precios que van de u$s 170.500 a u$s 480.000. Las torres Vizcayne se implantan sobre Biscyane Blvd. frente al Bay Side, bahía y marina de Miami. También construido en 2008, los precios de estas torres de 47 pisos y más de 800 departamentos van de u$s 185.000 a u$s 2.227.900. Finalmente Axis se implanta en el corazón de Brickell. Son dos torres de 39 pisos con departamentos de 1, 2, 3 dormitorios y dúplex. Las unidades de 71 a 195 m2 cubiertos se venden desde u$s 275.900 a u$s 540.900. «En los edificios de categoría podemos financiar el 65% del valor de compra con créditos hipotecarios de hasta 30 años al 4,875% de interés», concluye Di Salvo.
One Sotheby´s International Realty también despliega su estrategia para captar compradores latinos. El producto estrella es Bellini Williams Island, una torre en construcción en la comunidad privada de Williams Islands, una isla con seguridad privada y amenities que incluyen 16 canchas de tenis, tres piscinas, tres restaurantes, spa y marina. «Casi todos los compradores vienen de Argentina, México, Colombia, Venezuela y Brasil. La isla tiene ocho torres y Bellini será la última», cuenta de la Vega. Los precios de los departamentos van de u$s 1.050.000 a 2.050.000. Los penthouses arrancan en u$s 4 millones.

Reposeídos, reparados y más
Otro tipo de oferta es la que maneja Miami Life Realty. Además de ofrecer edificios en construcción, como Millecento, vende propiedades reposeídas por los bancos (desde u$s 70.000 un departamento de 100 m2) con posesión inmediata. Pero también comercializa propiedades alquiladas y reparadas con una rentabilidad del 7 u 8 % desde el primer día. En este caso, los precios arrancan de los u$s 50.000 aproximadamente (ver recuadro) y la posesión también es en el momento. “Otra modalidad son las unidades recién terminadas de developer, generalmente alquiladas, y ubicadas en downtown, midtown y Brickell. Se pueden comprar cash o con préstamo bancario, que para los extranjeros se consigue muy fácil. Prestan hasta el 70% del valor de la propiedad a una tasa del 4 al 4.5% anual», sigue Kupferman. Finalmente, están las propiedades en construcción. A diferencia de lo que solía ocurrir antes de la crisis, la modalidad (ya conocida para los argentinos) es vender en cuotas desde el pozo. «Se paga 10% con la reserva, 10% con la firma del contrato, 20% cuando empieza la construcción, 20% cuando llegan al piso que uno compró y 20% cuando llegan al techo del edificio. El 20% final se paga en el momento de la escritura», concluye Kupferman. En fin, Miami resurge y ofrece opciones para todos los gustos. Lorena Obiol.

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